Allein die Bezeichnung des Kaufgegenstands als „Wohnung“ beinhaltet nicht die Beschaffenheitsgarantie des Verkäufers für die baurechtliche Unbedenklichkeit des Kaufgegenstands. Vereinbaren die Parteien einen Haftungsausschluss, kann damit nicht die Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen einer fehlenden Baugenehmigung begehrt werden.
Die Klägerin hatte von der Beklagten für 330.000 € eine Wohnung im Frankfurter Nordend gekauft. Laut Kaufvertrag erwarb sie u.a. das Sondereigentum „an der Wohnung (es folgte die Adresse)“. Der Kauf erfolgte wie besichtigt. Die Parteien haben jegliche Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Nachdem die Klägerin erfahren hatte, dass keine Baugenehmigung vorliegt, hat sie u.a. die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums verlangt.
Das LG hat die Klage abgewiesen. Das OLG hat das Urteil im Berufungsverfahren bestätigt. Die Entscheidung ist allerdings noch nicht rechtskräftig.
Die Klägerin kann den Kaufpreis unabhängig vom Sachmangel der fehlenden Baugenehmigung nicht zurückverlangen, da die Parteien in zulässiger Weise einen Haftungsausschluss vereinbart hatten. Infolgedessen hatte die Klägerin freiwillig auf ihre Gewährleistungsrechte im Hinblick auf die gekaufte Wohnung verzichtet.
Der Haftungsausschluss war wirksam. Insbesondere lag kein dem Ausschluss entgegenstehendes arglistiges Verhalten des Beklagten vor. Der Beklagte hatte vorgetragen, selbst 14 Jahre in der Wohnung gewohnt und von der fehlenden Baugenehmigung keine Kenntnis gehabt zu haben. Gegenteiliges hat die Klägerin nicht beweisen können. Dem Beklagten konnte mangels eigener Beteiligung am Bau/Umbau auch nicht vorgeworfen werden, dass sich ihm die fehlende Baugenehmigung hätte aufdrängen müssen.
Dem Haftungsausschluss stand auch keine Beschaffenheitsgarantie des Beklagten entgegen. Der Beklagte hatte keine vorbehaltlose, verschuldensunabhängige und intensivierte Einstandsflicht für die baurechtliche Unbedenklichkeit der Wohnung übernehmen wollen. Insbesondere konnte in der Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag (…) nach den (…) anzulegenden strengen Maßstäben keine Beschaffenheitsgarantie gesehen werden, sondern nur eine übliche Bezeichnung für den Kaufgegenstand. Der Begriff bezeichnet nämlich den rein tatsächlichen Zustand der Räumlichkeiten, seine tatsächliche Verwendung und vergangene Nutzung zu Wohnzwecken. Ein von der Klägerin behaupteter weitreichender Haftungswille des Beklagten konnte dagegen nicht allein auf das Wort „Wohnung“ gestützt werden.